Корреспондент: Кто в доме хозяин. В Украине идет коммунальная революция
Несколько лет назад в подъезд дома № 27 по Большой Житомирской в столице невозможно было зайти без отвращения: в лифте - грязь, на этажах - использованные шприцы. Всего за четыре года дом преобразился до неузнаваемости: двери в подъезд теперь из стекла и металла, как в солидном офисе, сам подъезд с недавних пор убирают дважды в день, а в нем - картины на стенах и места для курения со скамейками, урнами и вытяжкой.
Такое преображение стало возможным, как только жильцы дома отказались от услуг местного ЖЭКа и создали объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Теперь жильцы сами решают, на что расходовать свою квартплату, и выбирают организации, которые обслуживают их дом.
Подобно жителям с Большой Житомирской бразды домоуправления уже держат в своих руках жители 568 высоток столицы. В целом по Украине создано более 12 тыс. ОСМД, охватывающих 15% всего жилфонда страны - в 2009-м их было около 10 тыс.
Виталий Шаповаленко, замминистра ЖКХ, считает разницу почти в 2 тыс. новых объединений успехом: ранее годовой прирост составлял не более 400-500 ОСМД. Его ведомство прогнозирует, что к 2014 году их количество должно охватить до 60% жилищного фонда.
Чиновники считают, что такой способ ведения многоквартирного хозяйства выгоден и жильцам, получающим возможность эффективнее содержать свои дома, и державе, которая избавится от устаревших ЖЭКов.
По словам Юрия Хиврича, министра ЖКХ, эти доставшиеся в наследство от СССР структуры проедают 70% квартплаты, и лишь оставшиеся 30% идут на содержание жилфонда.
У нового способа управления коммуналкой нашлось и немало противников. В первую очередь, это представители коммунальной сферы. "Людям [нужно] говорить прямо: вам придется за все платить из собственного кошелька, вы будете один на один с собственными проблемами — вот смысл этого псевдореформирования", - уверен Вадим Антошин, начальник управления ЖКХ Черниговского горсовета.
Управдом - друг человека
Когда киевлянин Станислав Сумцов въезжал в свой нынешний дом по улице Борщаговской, 125, его шокировали горы мусора во дворе и лежбище бомжей в подъезде. Холодная вода здесь не доходила до верхних этажей, горячей не было вовсе, а лифты работали с перебоями. "Моя беременная жена вынуждена была подниматься пешком [в квартиру на седьмой этаж]", - рассказывает Сумцов.
Вместе с соседями они долго и безрезультатно писали жалобы во всевозможные инстанции, пока наконец не решили вести хозяйство сами, создав ОСМД Политех и заключив прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг и сервисной службой - дворниками, сантехниками и электриками.
За пять лет обитатели высотки сделали из нее дом образцового содержания и быта: в подъездах появилась плитка и подвесные потолки, вокруг и внутри дома - камеры видеонаблюдения. В качестве консьержей здесь не бабушки - божьи одуванчики, а крепкие молодые ребята. Охрана зорко следит за тем, чтобы на детской площадке не курили и не распивали алкоголь.
"[Если раньше] сами люди могли мимоходом разбить лампочку, пнуть дверь лифта, намусорить, то теперь, открывая дверь парадного, они фактически попадают к себе домой", - говорит Константин Кальный, председатель этого ОСМД.
Выгодно отличается от жэковской и квартплата. В ОСМД Политех она составляет 2 грн. за 1 кв. м жилплощади. Почти столько же - 2,2 грн. за 1 кв. м - платят и их самостоятельные "коллеги" из вышеупомянутого дома на Большой Житомирской. Для сравнения: в соседней жэковской хрущевке, плохо помнящей капитальный ремонт 20-летней давности, жильцы вносят по 3,5 грн. за 1 кв. м.
Секрет экономии независимых квартиросъемщиков, по словам Кального, заключается в эффективном менеджменте. К примеру, ОСМД покупает стройматериалы со скидками как оптовик, заключает наиболее выгодные договоры на обслуживание дома с ремонтниками и строителями.
Правда, по замечанию Олега Кия, председателя ОСМД на Большой Житомирской, цель объединения - не экономия, а получение качественных услуг за адекватные деньги. Управдомы и не скрывают, что на различные нужды они периодически собирают еще и дополнительные суммы с жильцов.
"Не надо заниматься самообманом: дешевой коммуналка не может быть по определению, - рассуждает Кальный. - Если вы готовы платить, условно говоря, рубль там, где нужно платить три, не ждите чистых подъездов, приветливых консьержей и трезвых сантехников".
С другой стороны, и сами жильцы готовы заплатить больше, лишь бы обслуживание их дома было хорошо организовано.
"Если бы не Кий, ничего бы этого не было", - хвалит своего соседа, а по совместительству управдома житель многоэтажки Анатолий Каминер.
Кий, который работает пиар-менеджером в Национальном цирке Украины, за труд по месту жительства получает небольшую компенсацию в виде 500 грн. зарплаты, предусмотренной уставом ОСМД. А основной штат работников объединение "арендует" у местного ЖЭКа, оплачивая их труд в частном порядке. Например, уборщица получает от Кия 400 грн. в месяц, дворник за уборку снега - 50 грн., а при сильном снегопаде и все 200 грн. за один раз. Жильцы убедились, что при этом жэковские сотрудники работают вдвое усерднее.
Однако объединение жильцов не только несет расходы, но и может зарабатывать самостоятельно, сдавая в аренду придомовую территорию, подвалы и другие свободные помещения, на владение которыми имеет полное право.
Дом, который построил ЖЭК
Сергей Дедов, глава организации Союз собственников жилья Киева, консультирующей активистов создания ОСМД, утверждает, что за последние три года число жильцов, заинтересованных в объединении по коммунальному признаку, выросло втрое.
Правда, по его же наблюдениям, организовать людей в ОСМД не так просто. Многие боятся перемен, необходимости брать на себя ответственность в принятии решений или просто равнодушны к этому новшеству.
Известный адвокат Татьяна Монтян несколько лет агитировала своих соседей создать ОСМД, поскольку частный ЖЭК, созданный застройщиком, "выставлял космические суммы" за обслуживание. "Но им проще было платить больше, лишь бы не заморачиваться", - говорит Монтян.
Соседи вняли призыву, лишь когда в доме потекла крыша, а в ЖЭКе заявили, что средств на ее ремонт нет. Между тем адвокат, изучившая тонкости жилищного самоуправления от и до, не советует применять эту реформу ко всем домам без исключения: мол, что хорошо для новостроя, то губительно для хрущевки.
К примеру, привести в порядок старый, десятилетиями не ремонтированный дом для ОСМД почти непосильная задача. В одном подъезде стандартной девятиэтажки, по словам Антошина, ремонт кровли обойдется в 70-80 тыс. грн., замена лифта - в 350 тыс. грн. Плюс расходы на утепление, ремонт водопровода, канализации, отопления.
"В доме проживают 100 человек. Это по 4,5 тыс. грн. придется в случае перехода на ОСМД скинуться каждому жильцу на ремонтные работы, а у нас 70% людей имеют заработки ниже среднего, а также пенсионеры", - рассуждает чиновник.
Хотя по закону после создания ОСМД первый капремонт дома должен выполнить его предыдущий владелец - ЖЭК. По данным Министерства ЖКХ, в 2010 году на это в бюджете было заложено 146 млн грн., а в 2011 году - 1 млрд грн. Однако жильцы, которые сегодня стоят перед выбором, создавать ОСМД или нет, не уверены, что эти деньги дойдут до их дома.
Нужно смотреть не только на физическое состояние жилища, рассуждает Монтян, но и на его социальный ресурс - кто живет в доме, готовы ли они управлять и способны ли вообще договориться.
Еще больше усложнить ситуацию может новый закон об ОСМД, уже прошедший первое чтение в Верховной Раде. Согласно этому закону для создания объединения достаточно будет согласия всего троих владельцев квартир, а не 51%, как сейчас. Это, по словам Дедова, может привести к тому, что в доме наплодятся альтернативные ОСМД, которые начнут воевать и судиться друг с другом.
Кроме того, у объединений есть и общие враги - например, застройщики, которые не хотят выдавать ОСМД правоустанавливающие документы на новый дом без вступления в частный, созданный ими ЖЭК. Тормозят процесс и местные администрации, затягивая отвод в собственность придомовой территории.
Решение этих проблем напрямую зависит от напористости руководителя объединения, полагают эксперты. К примеру, Кию пришлось несколько лет судиться с местными органами власти за подвалы, которые на момент создания ОСМД "были трижды перепроданы".
"При всех недостатках ОСМД - это все равно лучше, чем ЖЭК, - подводит итог Кальный. - Потому что хуже быть не может".
Живут же люди
В Западной Европе объединения собственников многоквартирных домов - давняя практика. По словам Артема Грипаса, предпринимателя из Польши, как правило, жильцы через тендер нанимают для управления компанию. На ней - организация уборки территории и вывоза мусора, текущие и капитальные ремонты. Если жильцов не устраивает качество предоставляемых компанией услуг, они ее меняют.
"Доходит до смешного, - говорит Грипас. - Стоят рядом три дома, и у каждого мусорный бак, который закрывается на ключ, потому что каждого обслуживает разная компания".
Все решения, в том числе и по поводу смены обслуживающей компании, жильцы принимают сообща - через кворум. Договоры на воду, газ и свет заключают каждый отдельно с поставщиком, а оплата начисляется по счетчикам. При этом государственная монополия в стране существует только на водоснабжение.
При средней зарплате в Польше 3 тыс. злотых (около 9 тыс. грн.) квартплата там колеблется от трех до десяти злотых за 1 кв. м (от 9 до 30 грн.) в зависимости от дома: чем он новее, тем дешевле. "Потому что меньше средств уходит на поддержание жилищного фонда", -объясняет Грипас.
Влодзимеж Гузик, обладатель трехкомнатной квартиры в Кельце общей площадью 114 кв. м, рассказывает, что в целом коммунальные услуги обходятся ему в сумму около 250 евро в месяц - это плата за квартиру и вывоз мусора, газ, воду и электричество.
В Чехии, по словам Олексы Ливинского, чешского журналиста украинского происхождения, действует похожий принцип. Там большая часть многоквартирных домов находятся под контролем дружеств - нечто вроде кооперативов.
Дружество от имени жильцов дома заключает договор с обслуживающей компанией, которая не только выполняет функции украинских ЖЭКов, но и от имени жильцов заключает договоры с поставщиками воды, газа и света. Как и в Польше, монополизировано в Чехии только водоснабжение. До недавнего времени в ведении государства было и газоснабжение, но с появлением альтернативы в виде частных компаний и цена на услуги пошла вниз.
Ливинский живет почти в центре Праги. За коммунальные услуги для своей двухкомнатной квартиры он платит 5 тыс. крон (около 2,5 тыс. грн.), из которых 2 тыс. крон - взносы в общий котел дружества. Эти деньги идут на оплату услуг управляющей компании и различные форс-мажоры - если прорвет трубу или потечет крыша.
И хотя средняя зарплата в Чехии составляет 21 тыс. крон, чехи ищут способы сэкономить. "Я какое-то время жил в доме, где жильцы договорились, что будут убирать сами", - рассказывает Сергей Гордеев, осевший в Праге несколько лет назад.
В Германии, по словам бывшей киевлянки Анны Брно, которая в 2004 году переехала в Баварию, 60% жителей живут в съемных квартирах. При этом квартплата включает как аренду, так и коммуналку. В Мюнхене за 1 кв. м она составляет 13 евро (около 130 грн.), в Берлине - восемь евро (88 грн.), а на севере, к примеру, в Любеке, - пять-шесть евро (50-60 грн.). Причем договоры с энергетическими и телекоммуникационными компаниями арендаторы заключают самостоятельно.
Общий дом
Пять преимуществ и пять недостатков создания объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД)
Преимущества
- ОСМД самостоятельно определяет эксплуатационную организацию для обслуживания дома, заключает прямые договоры с поставщиками газа, воды и тепла и компаниями, занимающимися вывозом мусора и ремонтом, тем самым имея право влиять на предоставление качества услуг ЖКХ
- Члены ОСМД самостоятельно определяют виды и объемы работ, необходимые для качественного содержания дома и придомовой территории, а также смету и размер взносов на содержание дома
- ОСМД имеет право сдавать в аренду объекты общей собственности (нежилые, вспомогательные помещения, придомовую территорию), получая дополнительные средства на содержание дома
- Члены ОСМД получают возможность оформлять необходимые справки, документы на получение субсидий, паспорта, а также получать все жилищные услуги (слесарь, столяр, сантехник и пр.) вовремя, без нервов и очередей
- Все льготы и субсидии по квартплате и жилищно-коммунальным услугам для членов ОСМД сохраняются
Недостатки
- На начальном этапе деятельности ОСМД траты на содержание дома могут быть достаточно большими. Помимо индивидуальных трат (связанных с собственной квартирой, офисом и т. д.), каждый владелец должен покрывать расходы, связанные с общей собственностью
- Возникает много проблем с оформлением в совместное пользование нежилых помещений и придомовой территории
- ОСМД должно подавать бухгалтерскую отчетность в налоговую администрацию
- Ремонт дома как текущий, так и капитальный проводится за счет жителей дома
- Получение 100%-й квартплаты от жильцов - забота главы ОСМД, соответственно, эффективная работа ОСМД зависит исключительно от порядочности и настойчивости его руководства
***
Эта статья опубликована в №4 журнала Корреспондент от 4 февраля 2011 года.
Перепечатка публикаций журнала Корреспондент запрещена.