Обзор рынка торговой недвижимости: Аренда подорожала на 13% за год
Если сравнивать с прошлыми периодами, существующий уровень арендной ставки в этом сегменте приблизился к уровню 2007 года. Средний уровень вакантности на рынке Киева снизился с 5 до 3,5%. При этом в успешных ТЦ/ТРЦ вакантные помещения практически отсутствуют. Об этом Корреспондент.biz сообщили в компании Colliers International.
В 2010 году новое предложение торговых помещений Киева было ограничено вводом в эксплуатацию второй очереди регионального ТРЦ Sky Mall общей арендной площадью 45 500 кв. м, что является наименьшим показателем за последние четыре года, отметили эксперты рынка.
Всего, по состоянию на 1 января 2011 года в Киеве функционирует порядка 600 тыс. кв. м торговых помещений в ТЦ/ТРЦ.
Ввод в эксплуатацию многих заявленных на 2010 год ТЦ/ТРЦ был перенесен из-за задержек с финансированием строительства. Так, большинство собственников продолжает осуществлять строительство за счет собственных средств, в результате чего график строительства прямо зависит от темпов их поступления.
Насыщенность Киева торговыми площадями, по словам аналитиков Colliers International, остается весьма незначительной в сравнении с другими столицами Центральной и Восточной Европы. При этом показатель насыщенности рынка высококачественными ТЦ/ТРЦ является еще более низким. Как следствие, новые торговые центры с профессиональной концепцией и удачным месторасположением по состоянию на конец 2010 года имеют практически нулевую вакантность.
На 2011-2012 годы заявлено к вводу в эксплуатацию 9 новых ТЦ/ТРЦ с совокупной арендной площадью порядка 330 тыс. кв. м. При этом стоит отметить, что существует значительное количество качественных проектов ТЦ/ТРЦ, строительство которых может начаться в 2011-2013 годах.
Исходя из практики прошлых лет, наиболее вероятна ситуация, когда ввод в эксплуатацию уже строящихся проектов переносится более чем на два года. Принимая во внимание эту тенденцию, реалистичное будущее предложение 2011/2012 годов может составить менее половины от заявленного, подчеркнули специалисты.
Ввиду ожидаемого роста конкуренции, ряд владельцев ТЦ/ ТРЦ, концепция которых является устаревшей или неэффективной, рассматривают различные варианты реконцепции или реконструкции и/или смены формата своих торговых объектов.
В настоящий момент, как отметили в Colliers International, торговый сегмент является единственным сегментом коммерческой недвижимости, к которому массово проявляют практический интерес зарубежные и локальные игроки.
Вопреки негативным прогнозам некоторых экспертов в 2008 году, в 2009-2010 годах рынок покинули всего несколько арендаторов. В 2009 году большинство ритейлеров оптимизировали свои бизнес-процессы к изменившимся условиям, сокращаясь и/или переориентируясь на другие ценовые сегменты. При этом уже с начала в 2010 года на рынок начали выходить новые бренды. Ввиду дефицита профессиональных торговых помещений в Украине, в 2010 году спрос на них несколько превышал предложение. Фактически, все вышедшие на рынок Киева за последние 3 года новые ТЦ/ТРЦ с профессиональной концепцией и удачным месторасположением к настоящему дню заполнены арендаторами на 95-100%.
Существенных изменений в структуре активно развивающихся арендаторов в сравнении с 2009 годом не произошло, рассказали эксперты. Основными потребителями торговых помещений по-прежнему являются:
· продуктовые магазины (гипермаркеты, супермаркеты, магазины у дома, дискаунтеры и т.д.);
· магазины бытовой техники и электроники;
· специализированные магазины (детские товары, спорттовары, мебель и т.п.);
· одежда, обувь и аксессуары, рассчитанные на массового потребителя (ценовой сегмент "средний" и "средний минус").
Стоит также отметить, что ритейлеры сегмента "средний плюс" фиксируют незначительный, но стабильный рост продаж и в 2011 году могут активизировать свои планы развития.
Исходя из консервативных прогнозов роста розничного товарооборота и доходов населения, вероятнее всего, в 2011 году потребительский рынок по своей структуре и объему будет сопоставим с показателями 2010 года, считают в Colliers International.
Прогнозы экспертов на 2011 год:
· Начало реализации масштабных проектов ТЦ/ ТРЦ в Киеве и регионах.
· Готовность девелоперов к реконструкции/реконцепции ТЦ/ ТРЦ, сомнительных с точки зрения профессиональности концепции и конкурентоспособности.
· Увеличение спроса на торговые помещения в успешных ТЦ/ ТРЦ, главных торговых улицах Киева и крупных региональных городах.
· Умеренный рост арендных ставок с сохранением существующего низкого уровня вакантности в успешных ТЦ/ ТРЦ.
· Сохранение курса большинства торговых операторов на развитие магазинов в Киеве и городах с население свыше 500 тыс. человек.
· Дальнейший рост интереса к торговому сегменту Украины со стороны международных инвесторов, девелоперов и ритейлеров. Некоторые из них могут выйти на рынок Украины уже в 2011 году.
