Корреспондент: Квартирный ответ. Украина уже давно не видела таких дешевых квартир
"Киев. Гостинка. Хозяин. $ 25 тыс.,торг". В этих нескольких словах газетного объявления уместилось описание всего посткризисногорынка недвижимости Украины. В результате экономического коллапса цены на жилье достиглидна, на котором находились семь лет назад.
"Если до кризиса квадратный метр дорожална 2% в месяц, то до сегодняшнего дня он приблизительно такими же темпамиуценялся", - отмечает Андрей Гусельников, глава комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины по информационным технологиями аналитике.
В условиях нехватки инвестиций на новыепроекты у строителей и отсутствия крупных накоплений у населения уже построенныеквартиры распродаются со значительным дисконтом. Волна уценки накрыла какновостройки, так и жилье вторичного рынка.
Если до кризиса квадратный метр дорожал на 2% в месяц, то до сегодняшнего дня он приблизительно такими же темпами уценялся
Возможно, кризис сделал свое самоедоброе дело. Столичная недвижимость становится необычайно доступной дляпотребителя, который сумел сохранить свои валютные накопления.
Еще пять лет назад киевский рекламистИван Зорин и мечтать не смел о покупке двухкомнатной квартиры в украинскойстолице. Сейчас за относительно небольшие средства, $ 42 тыс., ему удалоськупить двушку в спальном районе на Позняках.
"Я за эту квартиру, конечно, отдал всесвои деньги, но еще пару лет назад именно такое жилье стартовало от $ 80тыс., а сегодня стоит практически вполовину меньше и еще даже с серьезным торгом",- не нарадуется новосел.
Но не поторопился ли Зорин? Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубановуверяет, что рынок будет падать и дальше. "Цены еще как минимум несколько летбудут искать свое дно", - говорит эксперт.
На дне
Подешевевшее жилье - хит продаж, уверяетГусельников. Особымспросом пользуются дефицитные квартиры экономкласса, которые перестали строитьна пике кризиса в 2009 году. На втором месте категория социального жилья - квартирысоветского периода постройки, цены на которые сейчас падают почти в таком жетемпе, как и на новостройки. В целом, посчитали в компании Олимп Консалтинг, за два годастоимость жилья в долларах сдулась вдвое.
Нато, что цены упадут еще больше, очень надеется столичный полиграфист НатальяКрошкова. Предел ее мечты - двухкомнатная квартира в новострое за $ 40-50 тыс.Она уверена, что время для таких цен уже пришло. "Сегодня цены уже близки ктем, что меня могут подвигнуть на покупку и без помощи банка, - рассказывает Крошкова. - Если цены на рынке упадут до $ 1 тыс.за метр, то этого [сбережений] хватитна двухкомнатный новострой или такую же вторичку".
Особым спросом пользуются дефицитные квартиры экономкласса, которые перестали строить на пике кризиса в 2009 году.
Крошковаготова до последнего ждать самых низких цен на рынке, и пока интуиция ей не изменяла.Например, в Киеве, поданным компании Олимп Консалтинг, стоимость квадратного метра жилья напервичном рынке упала с пиковых $ 3,3 тыс. в 2008 году до $ 1,9 тыс.
Так же глубоко недвижимостьпросела в регионах. Во Львове стоимость квадратного метра первички с пиковых $ 2тыс. упала до $ 1,2 тыс. В Днепропетровске до кризиса квадратный метр стоил $ 2,3тыс., в 2011-м - $ 1,1 тыс. В Харькове цены упали с $ 1,3 тыс. до $800.
Правда, за этитри года существенно подешевела гривня. В середине 2008-го доллар стоил около 5грн., в 2011-м - уже около 8 грн. Тем не менее падение долларовых цен наквартиры обгоняет девальвацию национальной валюты. Кто сумел сохранитьсбережения в иностранной валюте, оказался в выигрыше. Тот же, кто получаетисключительно гривневые доходы, с азартом наблюдает за снижением долларовыхцен.
По мнению руководителя отдела продаж агентстванедвижимости Планета-Оболонь Игоря Комара, сегодняшний рынок недвижимости - это рынокпокупателя. "Продавцы стали значительно сговорчивее - конкуренция за покупателяреально возросла",- говорит эксперт.
Продавцы стали значительно сговорчивее - конкуренция за покупателя реально возросла
Болеетого, затяжной кризис изменил саму структуру рынка - из сделок с недвижимостьюисчезли посредники. Для них радость покупателей по поводу низких цен - настоящаятрагедия. Большинство из риелторов не могут заработать на падающем рынке.
"Маржи сейчас для спекулянтов практически неосталась, - делится своими наблюдениями Рубанов. - Ведь бывает, что квартирысейчас продаются хозяевами по супердемпинговым ценам".
Вот почему Валентин Горынь, директор одного изстоличных агентств недвижимости, с начала этого года стал сам себе иначальником и подчиненным в одном лице. Когда в кризис цены на рынке жильяупали сначала на 40% в долларах, а потом еще на 20%, но уже в гривневомэквиваленте, ему пришлось расстаться со штатом.
"Теперь главное себе на зарплату заработать", -говорит Горынь, не выпуская из рук трубки телефона. Беседуя с Корреспондентом, Горынь параллельно договариваетсяо новом, более дешевом офисе в спальном районе столицы вместо уютной штаб-квартирыв центре, на Печерске.
Несмотря на существенное падение цен, активность на рынке по-прежнему очень низка: у населения попросту не хватает свободных средств
В итоге, несмотря на существенное падение цен, активностьна рынке по-прежнему очень низка: у населения попросту не хватает свободныхсредств. Застройщики уже плачут крокодильими слезами, утверждая, что скоро ихбизнес может стать попросту непривлекательным. Те же, кто сохраняют олимпийскоеспокойствие надеются, что цены на квартиры вот-вот прекратят свое затяжноепадение.
Заместитель генерального директора девелоперскойкомпании ТММ Алексей Говорун приводит для этого, как ему кажется, три железныхаргумента: энергоресурсы дорожают, стройматериалы не дешевеют, рабочие рукиостаются в цене.
"Если будет снижаться спрос, то застройщикибудут меньше строить, - уверен Говорун. - Строить себе в убыток рынок не будет.Цены нашли свое дно".
Ранее маржа застройщиков достигала 100%, теперь она снизилась до 40%. Это глубокий провал,но все же с большим потенциалом для хорошего дисконта.
В то же время директор по маркетингуконсалтинговой компании SV Development Владимир Степенко еще видит значительныйресурс для падения цен. Эксперт говорит Корреспонденту, что ранее маржазастройщиков достигала 100%, теперь она снизилась до 40%. Это глубокий провал,но все же с большим потенциалом для хорошего дисконта.
Впрочем, речь идет не о всех новостроях."Объекты, что строятся, дешеветь не будут, скорее, будут дорожать, - говоритСтепенко. - Но объекты, которые уже построены, будут дешеветь дальше, строителиостро нуждаются сейчас в деньгах".
Так или иначе, падают цены или замирают, а жильепо-прежнему продаются крайне вяло - количество проданных за месяц в Киевеквартир за последние три года упало в 15 раз, по данным Бюро техническойинвентаризации (БТИ). Также весьма сомнительно, добавляют эксперты, чтокредитование в ближайшем будущем подешевеет. А значит, спрос вряд ли вырастет.
Рубанов настроен оптимистично. По егомнению, как только рынок нащупает дно, потенциальные клиенты бросятся скупатьвсе, что хорошо лежит. "Люди начнут покупать недвижимость гораздо больше", - резюмируетэксперт. Но для этого цены должны остановиться.
Кредит доверия
Мечтам Рубанова о том, что украинцы начнутскупать недвижимость, не позволяет осуществиться неуклюжая финансовая политикабанкиров. В Украине банки вышли из игры еще в начале кризиса, практически полностьюсвернув кредитование жилья. Сегодня они предлагают новоселам займы поднеподъемные для большинства из них 20% годовых.
"Если банковская наценка на кредитыупадет с нынешней ставки хотя бы вдвое, тогда еще можно подумать об ипотеке, нобрать кредит сейчас под такие проценты могут только счастливчики с огромнымизарплатами", - уверена Крошкова. И ей есть с чем сравнивать.
В Украине банки вышли из игры еще в начале кризиса, практически полностью свернув кредитование жилья. Сегодня они предлагают новоселам займы под неподъемные для большинства из них 20% годовых.
В качестве примера приемлемой ипотечнойполитики киевлянка вспоминает опыт своей сестры, которая уже несколько летживет в Эстонии и тоже следит за рынком недвижимости. "В Эстонии, в странеЕвросоюза, где зарплаты гораздо выше наших, ипотеку даже в 3% считают слишкомвысокой. Что уж тогда говорить о нашей ипотеке в 20%?" - задается Крошкова риторическимвопросом.
Украинские банкиры в своих аппетитахобогнали не только Европу, но и соседнюю Россию, где можно найти ипотечныекредиты под 8% годовых. "Сейчас рынок первичного жилья в Украине более-менеежив лишь за счет всяких кредитных программ самих застройщиков, но это касаетсятолько жилья, которое уже построено", - говорит Рубанов.
Три года назад ипотека действительнобыла двигателем украинского прогресса. Горынь вспоминает, что тогда 90% всехсделок на рынке недвижимости проводились через банковские заимствования. Теперьвсего 7%. Финансовый дефицит заморозил рынок, даже несмотря на его низкие цены.
"У застройщиков дешевый финансовыйресурс тоже не появился, - сетует Говорун. - Никакие госпрограммы не привели ксущественному снижению займов". И вот результат: по словам Рубанова, до кризиса БТИ регистрировалоежемесячно до 15 тыс. сделок купли-продажи жилья в столице, сейчас - до 1 тыс.таких операций.
Три года назад ипотека действительно была двигателем украинского прогресса
Банкиры люди упрямые, но и они отступаютот своей непродуктивной политики. Гусельников приводит в пример относительнодоступные ипотечные кредиты, которые появились буквально в последнее время.
"Я уже видел предложения по ипотечным кредитамот Пиреус-банка под 12% годовых, от Укрсоцбанка под 15% годовых, и это весьмаинтересные предложения, - отмечает эксперт. - Тем более что сегодня жилье самихвостребованных категорий уже нащупало дно, а в некоторых случаях показалонебольшой рост".
Несмотря на такие уступки, быстрогоудешевления кредитов банкиры не обещают. Председатель Ассоциации украинскихбанков Александр Сугоняко говорит, что потребителям придется потерпеть ещенесколько лет, пока займы вернутся на докризисный уровень.
Сергей Костецкий аналитик компании SVDevelopment уверен, что нечегождать милости от банкиров. Эксперт предлагает свой рецепт, способный понизитьпланку кредита, - разрешение выдавать населению валютные займы. Тогда банкирысмогут привлечь на внешних рынках у своих материнских компаний дешевые деньги иобеспечить рынок финансовыми потоками.
Потребителям придется потерпеть еще несколько лет, пока займы вернутся на докризисный уровень
"Я лично не вижу рынка без валютныхкредитов, - категорично заявляет Костецкий. - Если ипотека останется в гривне иуровень кредитования - таким же, как и сейчас, то рынок будет восстанавливатьсянесколько лет и мало кто сможет купить даже то, что сейчас сильно упало вцене".
Однако в самом правительствевысокопоставленные чиновники не раз заявляли, что валютное кредитованиеподрывает гривню, а поэтому вряд ли будет в ближайшее время разрешено. Значит,процентные ставки будут падать не спеша. Спрос на жилье еще долго будет нижепредложения.
***
Этот материал опубликован в №29 журнала Корреспондент от 29 июля 2011 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент запрещена.